Regularização fundiária em Goiás: da posse à propriedade!

Fonte: Autor, 2026.

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Fonte: Terra Mapeada, 2025.

A regularização fundiária em Goiás é o conjunto de medidas que transforma a posse ou um título precário em propriedade registrada na matrícula. No meio rural, os caminhos mais usados são a usucapião, judicial ou extrajudicial em cartório, para quem tem posse mansa e prolongada; a adjudicação compulsória, para quem comprou e não recebeu a escritura; e a retificação de área e o desmembramento, quando a matrícula existe, mas não corresponde ao imóvel. Todos exigem planta e memorial descritivo georreferenciados, feitos por profissional habilitado com ART ou TRT. Nas cidades, a REURB da Lei nº 13.465/2017 regulariza núcleos urbanos informais por iniciativa do município. Cadastros como CCIR, ITR e CAR não transformam posse em propriedade, mas comprovam a ocupação e são exigidos no processo. O título de domínio só existe quando a sentença, a escritura ou a certidão de regularização é registrada no cartório de imóveis.

Regularização fundiária rural

No meio rural, o caminho depende da situação do imóvel:

• Usucapião extrajudicial: feita diretamente no cartório de registro de imóveis, pelo art. 216-A da Lei nº 6.015/1973, com ata notarial, planta e memorial georreferenciados e anuência ou notificação dos confrontantes. É mais rápida que a judicial quando não há conflito;
• Usucapião judicial: quando há impugnação ou falta de documentos. As modalidades mais comuns são a extraordinária (15 anos de posse, ou 10 com moradia ou obras produtivas), a ordinária (10 anos com justo título e boa-fé) e a especial rural (até 50 hectares, 5 anos de posse, com moradia e produção pela família);
• Adjudicação compulsória: para quem comprou por contrato e não conseguiu a escritura, inclusive pela via extrajudicial, no cartório, introduzida pela Lei nº 14.382/2022;
• Retificação de área e georreferenciamento: quando a matrícula existe, mas tem área ou limites errados; a certificação no SIGEF é exigida para registrar venda, partilha e desmembramento de imóveis a partir de 100 hectares;
• Localização de fração ideal e extinção de condomínio: muito comum em glebas herdadas, em que cada herdeiro ocupa uma parte sem matrícula própria.

Enquanto o título não sai, a posse pode e deve ser cadastrada no INCRA, na Receita Federal e no CAR: o código SNCR é exigido no CAR desde dezembro de 2025, e o histórico de CCIR e ITR em nome do possuidor é prova relevante na usucapião. Veja como fazer no nosso guia de cadastro CCIR para posse. Atenção: a divisão de imóvel rural não pode gerar áreas menores que a fração mínima de parcelamento do município.

Regularização fundiária urbana

Em áreas urbanas, a Regularização Fundiária Urbana (REURB), da Lei nº 13.465/2017, regulariza núcleos urbanos informais consolidados, como loteamentos clandestinos, bairros e condomínios que cresceram sem aprovação. O processo é instaurado pelo município, a pedido dos próprios moradores, de associações, do loteador, da Defensoria Pública ou do Ministério Público, entre outros legitimados, e envolve levantamento topográfico georreferenciado, estudos urbanísticos e ambientais, projeto de regularização e, ao final, a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que é registrada no cartório e gera as matrículas individuais. Além de segurança jurídica, a regularização urbana abre acesso a infraestrutura, serviços públicos e crédito habitacional.

Regularização fundiária: como fazer?

1. Diagnóstico da situação: análise da matrícula ou da falta dela, dos contratos, do tempo e da forma da posse e dos confrontantes;
2. Escolha do instrumento: usucapião, adjudicação compulsória, retificação, localização de fração ou REURB, na via judicial ou extrajudicial;
3. Levantamento topográfico e georreferenciamento: definição dos limites, planta e memorial descritivo com ART ou TRT, com certificação no SIGEF quando exigida;
4. Cadastros oficiais: CCIR no INCRA, CIB e ITR na Receita Federal e CAR, quando rural, que também servem de prova da posse;
5. Adequação urbanística e ambiental: no caso da REURB, ou quando houver passivo ambiental no imóvel;
6. Registro no cartório: a sentença, a escritura ou a CRF é registrada, e a posse passa a ser propriedade na matrícula.

Legislação de regularização fundiária

A base atual é a Lei nº 13.465/2017, que criou a REURB e modernizou os instrumentos de regularização urbana e rural, regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018. A usucapião está no Código Civil e na Constituição, e a usucapião extrajudicial, no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), com regras do Código Nacional de Normas do CNJ. A Lei nº 11.952/2009, muito citada, trata da regularização de ocupações em terras públicas federais na Amazônia Legal, e por isso tem aplicação limitada em Goiás. Terras devolutas estaduais seguem a legislação e os programas do Estado de Goiás, e os municípios complementam as regras da REURB com leis próprias.

Conhecendo a REURB

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) tem duas modalidades:

• REURB-S (interesse social): para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, com gratuidade do registro e responsabilidade do poder público pela infraestrutura essencial;
• REURB-E (interesse específico): para os demais núcleos, em que os próprios beneficiários ou o loteador custeiam os estudos, as obras e o registro.

A REURB alcança núcleos urbanos informais consolidados até 22 de dezembro de 2016 e facilita a titulação sem as exigências de um loteamento novo. Em Goiás e no Entorno do DF, diversos municípios já aplicam a REURB como política de habitação, e ela também é o caminho para muitos condomínios e chacreamentos formados sobre áreas rurais que foram absorvidas pela cidade.

Conte com nossa consultoria

A Terra Mapeada atua em regularização fundiária rural e urbana em Goiás e no Distrito Federal: diagnóstico documental, levantamento topográfico e georreferenciamento com certificação no SIGEF, peças técnicas para usucapião, retificação e REURB, e cadastros no INCRA, na Receita Federal e no CAR. Nosso responsável técnico é credenciado no INCRA e trabalhamos em conjunto com advogados e cartórios, para que a parte técnica chegue ao registro sem exigências. Conheça nosso serviço de georreferenciamento e certificação SIGEF.

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Perguntas frequentes sobre regularização fundiária em Goiás

Como transformar posse rural em propriedade?

Em regra, pela usucapião, judicial ou extrajudicial em cartório, quando a posse é mansa, contínua e pelo tempo exigido em lei. Se houve compra por contrato e o vendedor não passou a escritura, o caminho pode ser a adjudicação compulsória. Nos dois casos, são necessários planta e memorial georreferenciados com ART ou TRT.

Ter CCIR, ITR e CAR em meu nome me torna dono da terra?

Não. Esses cadastros são administrativos e não transferem domínio. Mas o histórico de cadastros e impostos pagos em nome do possuidor é prova relevante da posse em uma usucapião.

Usucapião extrajudicial funciona para imóvel rural?

Sim. É feita no cartório de registro de imóveis, com ata notarial, planta e memorial descritivo com coordenadas georreferenciadas, documentos da posse e anuência ou notificação dos confrontantes. Havendo impugnação, o caso segue para a via judicial.

Qual a diferença entre REURB-S e REURB-E?

A REURB-S atende núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, com gratuidade do registro e infraestrutura a cargo do poder público. A REURB-E atende os demais casos, com custos pagos pelos beneficiários ou pelo loteador.